Olá, sejam todos bem-vindos ao nosso bate-papo semanal! O assunto dessa semana é sobre direito imobiliário, mais especificamente sobre o despejo.
A ação de despejo é um tema recorrente no mundo jurídico e no cotidiano das pessoas que alugam ou possuem imóveis. Ela ocorre quando o locador busca retomar o imóvel, em virtude de descumprimento das obrigações contratuais por parte do locatário ou ao término do prazo acordado. Mas quando, de fato, é cabível essa ação?
Quando é cabível a Ação de Despejo?
A ação de despejo pode ser proposta pelo locador nas seguintes situações:
Inadimplência do locatário: Quando o locatário deixa de pagar os aluguéis e encargos devidos (água, luz, condomínio, IPTU), é possível o ajuizamento da ação de despejo, com o pedido de cobrança dos valores em atraso.
Término do prazo contratual: Mesmo que o locatário esteja em dia com suas obrigações, se o prazo do contrato se encerrar e o locador desejar retomar o imóvel, pode ser ajuizada a ação.
Descumprimento de cláusulas contratuais: Se o locatário não respeitar as cláusulas estabelecidas no contrato, como a vedação de sublocação, a utilização do imóvel para fins distintos dos acordados, ou realizar modificações sem autorização, o despejo também pode ser requerido.
Necessidade do imóvel para uso próprio: O locador pode solicitar a retomada do imóvel para uso próprio ou de um familiar, desde que atenda os requisitos legais para tanto.
Despejo com Garantia e Sem Garantia
Em contratos de locação, a garantia desempenha papel fundamental. Quando há garantia (fiança, seguro-fiança, caução), o locador tem uma segurança a mais em caso de inadimplência. No entanto, quando não há garantia, o risco do locador é maior, e a lei oferece uma ferramenta interessante: a possibilidade de concessão de uma liminar para despejo.
Nos casos de locação sem garantia, o locador pode requerer a liminar de despejo, nos termos do art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o que permite a desocupação do imóvel em até 15 dias, independentemente da audiência de conciliação. Essa medida é utilizada justamente para acelerar a retomada do imóvel quando o locador fica mais vulnerável.
Cabe Liminar?
Sim, é possível a concessão de liminar na ação de despejo, como mencionamos. Além da hipótese da ausência de garantia, também é cabível liminar nas seguintes situações:
Término do prazo do contrato de locação (art. 59, IX da Lei 8.245/91);
Falta de pagamento do aluguel (sem garantia);
Desocupação de imóvel por força de decisão judicial;
A liminar, porém, está sujeita a critérios do juiz, e o Tribunal de Justiça, de modo geral, tem entendido que essa medida é uma forma de proteger o locador em situações em que a morosidade do processo poderia gerar maiores prejuízos.
Deveres dos Locatários
É fundamental que os locatários estejam cientes de suas obrigações, para evitar surpresas como a ação de despejo. Entre os principais deveres estão:
Pagar o aluguel e os encargos em dia;
Manter o imóvel em bom estado de conservação;
Respeitar as cláusulas contratuais (como não realizar reformas sem consentimento do locador);
Restituir o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, salvo as deteriorações normais decorrentes do uso.
Quando o locatário não cumpre essas obrigações, principalmente em casos de inadimplência ou mau uso do imóvel, o locador tem o direito de buscar o despejo judicial.
Entendimento Atual dos Tribunais
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), assim como outros Tribunais do país, tem adotado uma postura de celeridade na concessão de liminares em ações de despejo, especialmente quando se trata de inadimplência em contratos sem garantia. Esse entendimento visa proteger os locadores e evitar que o atraso nos processos judiciais prolongue o prejuízo.
Além disso, há um entendimento consolidado de que, mesmo com a concessão de liminar, é possível a purgação da mora — ou seja, o locatário pode quitar os débitos atrasados antes da efetivação do despejo.
E aí, me contem, gostaram do conteúdo?
Espero ter contribuído.
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Até mais!
Kátia Cristina Rodrigues Fonseca
OAB/SP: 403737
