A locação imobiliária é uma prática muito comum e o contrato de locação é a ferramenta utilizada como forma de garantir direitos e deveres, estabelecer um equilíbrio contratual, bem como preservar o imóvel.
São freqüentes as dúvidas na vigência do contrato de locação, sendo os direitos resguardados pela LEI DO INQUILINATO (Lei 8245/1991).
Nessa semana vamos abordar algumas dúvidas freqüentes oriundas da relação entre locador e locatário.
Direitos do Locatário
São direitos previstos em Lei que o Locatário:
- Receba o imóvel em condições de uso e habitação, realizando vistoria no imóvel antes de efetivar o contrato;
- Pagar apenas despesas ordinárias de condomínio, sendo as despesas extraordinárias responsabilidade do Locador;
- Direito aos recibos de quitação dos aluguéis;
- Não responder por vícios ou defeitos anteriores à sua entrada no imóvel;
- Direito de preferência quando o Locador quiser vender o imóvel, concessão de prazo para desocupação do imóvel;
- Uso pacífico do imóvel locado;
O artigo 22, parágrafo único da Lei do Inquilinato explica o que são despesas extraordinárias:
“Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
- a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
- f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- g) constituição de fundo de reserva.”
Direitos do Locador
Da mesma forma, a Lei garante ao Locador direitos como os que listamos abaixo:
- Receber o aluguel e os encargos de locação legal ou contratual, no prazo estipulado;
- Receber o imóvel no mesmo estado que entregou ao inquilino;
- Ter a reparação dos danos verificados no imóvel e provocados pelo Locatário ou seus familiares;
- Visitar o imóvel para averiguar as condições, desde que previamente agendados com o Locatário;
Vale a pena lembrar que no contrato podem existir cláusulas estabelecidas de comum acordo que alterem alguns direitos e deveres.
O que para um é direito, para o outro é dever!
Outras dúvidas comuns no contrato de locação
Quem é responsável pelo pagamento de IPTU?
O Código Tributário Nacional, no artigo 34, explica que juridicamente o responsável pelo pagamento do IPTU é o dono do imóvel.
Ainda que conste no contrato de locação que o pagamento do IPTU é do Locatário, perante o FISCO é o proprietário do imóvel, podendo inclusive sofrer uma execução da dívida e ter os seus bens penhorados.
Isso não significa que o Locador não poderá cobrar do Locatário o pagamento dessa obrigação contratual, não só pode, como deve realizar a cobrança por meio de uma ação civil.
Sou locatário tenho que pagar água, luz e esgoto?
A Lei é clara ao atribuir a obrigação ao locatário ao pagamento das despesas de telefone, de consumo de energia, água e esgoto -(art. 22, VIII, da Lei do Inquilinato)
No meu contrato de locação foi exigida caução e fiador, pode?
O artigo 37, da Lei 8245/1991, traz as modalidades de garantias no contrato, sendo proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato de locação.
O mais importante é antes de alugar um imóvel, fazer um contrato com todas as cláusulas claras e objetivas, garantindo a segurança jurídica ao Locador e Locatário.
Em caso de dúvidas ou sugestão de tema para um próximo artigo, entre em contrato através do e-mail: [email protected]
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Até breve!
Kátia Cristina Rodrigues Fonseca – OAB/SP: 403737
