Contrato de locação: orientações sobre a venda do imóvel locado e no caso de morte do locador

Olá, sejam bem-vindos ao bate papo semanal na nossa coluna Jurídica e o assunto da semana é sobre direito imobiliário. No caso das locações de imóveis, várias são as dúvidas que surgem no cotidiano de locadores e locatários e vamos abordar algumas neste artigo!O imóvel que aluguei, pode ser vendido?

A resposta é sim, mas há alguns cuidados.

Na seção V da Lei de Locações, no caso de venda, promessa de venda, o locatário (inquilino) tem preferência para adquirir o imóvel locado, essa é a principal regra que deve ser cumprida.
Inicialmente o locador deve notificar o inquilino formalmente, informando todas as condições de venda do imóvel, principalmente preço e forma de pagamento, que devem ser iguais para todos os futuros interessados. Tendo sido notificado e não demonstrando interesse no prazo de 30 dias, o inquilino perderá o direito de preferência, ficando o locador autorizado a oferecer o imóvel a terceiros.
Por sua vez, o inquilino é obrigado a permitir que o proprietário visite o imóvel juntamente com os interessados na compra, desde que esses dias sejam previamente agendados com o locatário.

Se o locatário não fizer a compra, ele será obrigado a deixar o imóvel onde mora?

Depende, pois o comprador poderá denunciar o contrato de locação, dando um prazo de 90 dias para que o imóvel seja desocupado pelo inquilino, exceto se o contrato contiver uma cláusula de vigência. Ou seja, se o contrato de aluguel trouxer uma cláusula que garanta a sua continuidade mesmo em caso de venda e se estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o novo proprietário deverá respeitar a permanência do inquilino até o final da locação.

Tantos detalhes e particularidades reforçam a importância de um assessoramento jurídico em assuntos que envolvam o direito imobiliário, desde a elaboração dos contratos às tratativas em cartório. Por isso, sempre que for negociar um bem imóvel, seja comprando, vendendo ou alugando, consulte um advogado de confiança especialista no assunto.

Outra dúvida recorrente é:

O que acontece com o meu contrato de locação se o locador morrer?

O contrato de locação não se encerra com a morte. A Lei de Locações em seu artigo 10, prevê que morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros, ou seja, os herdeiros ou espólio assume a posição do locador no contrato, operando a sub-rogação.
Nesse caso, o contrato é preservado integralmente, mantendo válidas todas as cláusulas, inclusive a de fiança se houver.
A lei não obriga os herdeiros a notificar o locatário sobre a morte do locador, a sub-rogação ocorre de forma automática.

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Kátia Cristina Rodrigues Fonseca – OAB/SP: 403737