Olá, sejam todos bem-vindos ao bate papo semanal da nossa coluna Jurídica e o tema da semana é sobre direito imobiliário.
Não é raro, ouvirmos reclamações ou elogios acerca da gestão dos síndicos.
Mas, afinal vocês sabem o que o síndico pode ou não fazer? Quais os limites da sua gestão?
Você consegue identificar o que seria uma ação arbitrária do síndico?
Se o tema chamou sua atenção, te convido a permanecer conosco até o final do texto.
Antes de abordarmos o que o síndico pode ou não fazer, vamos esclarecer o que é o trabalho do síndico.
Qual é o trabalho do síndico?
O exercício de síndico é precedido de uma eleição pelos representantes do condomínio, proprietários de unidades ou seus procuradores. A eleição é periódica com mandado nunca superior a 2 anos, entretanto, a mesma pessoa pode ser reeleita.
O síndico é um representante legal do condomínio junto à sua comunidade, prefeitura e órgãos de fiscalização municipal e estadual.
Importante esclarecer que há regras a seguir, ou seja, o síndico não pode fazer o que quer, da forma que quer, está submisso as leis e normas dispostas no Código Civil brasileiro, na Lei 14.010, leis municipais e estaduais, Convenção do Condomínio e Regimento Interno.
Mas, afinal quais são os deveres do síndico?
De forma geral e objetiva o dever do síndico consiste em:
Seguir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
Representar ativa e passivamente o condomínio;
Manter as contas do condomínio em dia;
“Combater” a inadimplência;
Contratar prestadores de serviços;
Convocar assembleias e reuniões com o conselho;
Zelar pela segurança e prevenir acidentes.
O que o síndico pode fazer no exercício da função?
O texto não tem a pretensão de listar todas as tarefas dos síndicos, pois sabemos que cada condomínio tem sua particularidade e por isso, vamos listar de forma geral o que um síndico pode fazer.
Primeiramente o síndico não pode buscar vantagens pessoais, mas deve sempre buscar o bem-estar dos condôminos.
Fazer cumprir a convenção e no regulamento interno do condomínio, incluindo as multas aos moradores que estejam infringindo as regras;
Cobrar os devedores do condomínio, nos termos acordados pela convenção condominial – sempre de maneira amigável, sem exceder os limites legais;
Sugerir melhorias nas regras da coletividade e de uso das áreas comuns, a serem votadas e aprovadas;
Prestar contas com os condôminos sobre o número de unidades inadimplentes;
Contratar e demitir funcionários e prestadores de serviços que julgue necessários, além de acompanhar de perto o trabalho dos mesmos – a fiscalização neste caso é essencial para evitar passivos trabalhistas;
Executar obras emergenciais;
Executar campanhas de conscientização junto aos condôminos e funcionários sobre os mais diversos temas;
Contratar administradora, conforme o art. 1.348 do Código Civil;
Acompanhar os serviços de manutenção de elevadores;
Pagar as contas do condomínio em dia e cumprir o que foi acordado na previsão orçamentária;
Cobrar que os serviços executados no condomínio sejam feitos de acordo com os contratos acordados entre os prestadores de serviços;
Compartilhar as tomadas de decisões com o corpo diretivo;
Auxiliar os moradores a tentarem se entender pelo diálogo, quando há conflitos.
O que seriam ações arbitrárias exercidas pelo síndico?
Como já mencionamos o síndico tem um conjunto de regras e leis a observar e não pode agir segundo a sua vontade, sendo que alguns comportamentos ou ações são consideradas faltas graves.
Negligenciar regras de convivência e deixar de advertir e multar moradores que não as cumprem;
Deixar de prestar contas anualmente nas assembleias ou quando requisitado;
Contratar obras que impactem no equilíbrio das contas do condomínio ou da previsão orçamentária;
Não se comunicar bem com os moradores;
Reter documentos quando for deixar sua gestão;
Conceder descontos aos inadimplentes como parte do acordo;
Deixar vencer contratos, como de manutenção dos elevadores, extintores de incêndio e de seguro do condomínio;
Tomar partido em conflitos envolvendo moradores;
Invadir a intimidade dos moradores;
Ser grosseiro no trato com os funcionários e moradores;
Permitir que os moradores façam reformas sem ter um plano de obras, ART, projeto e demais docs. exigidos em lei;
Deixar de comunicar os moradores quando o condomínio for acionado judicialmente;
Deixar de pagar compromissos do condomínio ou pagá-los de forma impontual;
Aplicação de multas não previstas no Código Civil e regimento interno: multas financeiras por inadimplência ou desobediência às regras internas devem ser votadas em assembleia, nunca definidas individualmente pelo representante legal;
Usar o fundo de reserva para pagar as contas do dia-a-dia sem deliberação em assembleia.
Criação de novas taxas: qualquer cobrança para uso de dependências e serviços do condomínio deve ser autorizada em assembleia e registrada em ata. Taxas por uso de vagas de garagens, salões, salas de reunião, piscinas e churrasqueiras não podem ser implementadas por decisão pessoal do profissional e dos limites dos poderes do síndico.
Restrição de acesso a moradores, pessoas em trânsito e animais: estas restrições devem, obrigatoriamente, estarem previstas no regimento interno, e não podem se contrapor à Constituição Federal, no direito de ir e vir. O síndico não pode impor restrições não previstas nas normas definidas em assembleias. Esta regra se impõe mesmo para mudança horário de acesso a portarias, áreas sociais e de lazer;
Redistribuição de vagas de garagem: rodízios em vagas de garagem devem estar previstas na Convenção ou no Regimento Interno, com regras claras, mesmo que seja o sorteio das mesmas. Mas, se não está nos documentos, não pode ser realizada pelo síndico;
O síndico tem o dever de manter a ética, respeito, transparência e ética em sua gestão, sob pena de falta grave e a depender do contexto, poderá ser responsabilizado criminalmente ou na esfera cível, ou até mesmo destituído do exercício.
É necessário conhecer o Regimento interno, bem como a Convenção do Condomínio e acompanhar a gestão do síndico, sendo direito dos proprietários, inclusive a prestação de contas.
Se as informações aqui são úteis, deixe seu like, curta, compartilhe com os amigos!
Vou ficando por aqui e nos encontramos na próxima semana!
Em caso de dúvidas ou sugestões de tema para um próximo artigo, entre em contato através do e-mail: [email protected]
Até mais!
Kátia Cristina Rodrigues Fonseca
OAB/SP: 403737
