Olá, sejam bem-vindos ao bate papo semanal na nossa coluna Jurídica e o assunto da semana é sobre direito imobiliário.
Uma situação muito vivenciada pelas imobiliárias e proprietários de imóveis locados – é o abandono do imóvel.
Quando o inquilino abandona o imóvel, muitos locadores presumem que o contrato de locação está encerrado e que eles podem retomar o imóvel, entretanto, estão equivocados, pois não é a utilização ou não do imóvel que determina o fim ou continuidade do contrato.
O locatário pode optar por deixar o imóvel vazio e pagar o aluguel e demais encargos do contrato de locação e observar as regras contratuais e pelo simples fato do imóvel estar vazio, não há rescisão contratual.
O contrato de locação só finda com a rescisão ou distrato e, consequentemente a entrega das chaves do imóvel.
Locatários cuidado:
Se as obrigações contratuais e legais não estão sendo cumpridas, poderá sim o locador exigir a rescisão contratual.
O simples abandono não implica na finalização do contrato, reaver o imóvel nesta condição pode ser interpretado como abuso do direito e exercício arbitrário das próprias razões, além da possibilidade do locador ser processado por perturbação de posse “esbulho”, sem prejuízo de incorrer no crime de violação de domicílio.
O que o locador deve fazer?
Primeira análise é quanto ao contrato – todas as obrigações do contrato e as obrigações legais foram observadas? Se sim, o caminho é compor um acordo sobre o fim ou não do contrato.
Se as obrigações contratuais e legais não foram observadas, o contrato pode ser rescindido.
Mas, e se não houver acordo?
A depender do caso concreto o advogado ingressará com uma ação de despejo para retomar a posso do imóvel.
É importante que o locador ou a imobiliária faça o maior número de registros possíveis sobre o abandono do imóvel, incluindo boletim de ocorrência, fotos, filmagens, declarações dos vizinhos, testemunhas.
O que fazer quando há móveis no imóvel abandonado?
O Advogado responsável pela ação de despejo deve pedir ao juiz que os móveis e utensílios deixados no imóvel sejam removidos e encaminhados para um depositário judicial, que tomará conta dos itens.
O locatário saiu e não entregou as chaves, o que fazer?
Diante desse cenário, sugerimos algumas opções que respeitam o que diz a lei e o contrato:
- a) Se já tiver uma ação de despejo em andamento: deve-se informar o juiz o que o inquilino desocupou o imóvel e solicitar que seja expedido um documento chamado de “mandado de constatação, com autorização de arrombamento e imissão na posse”, que será cumprido pelo oficial de justiça.
- b) Nos casos em que ainda não há uma ação de despejo, o proprietário pode entrar com uma ação judicial chamada “reintegração de posse”, ou como alternativa, utilizar um documento chamado “Ata Notarial”.
Este documento é feito no Cartório da cidade onde está localizado o imóvel, e nele deverá constar, por exemplo, a quanto tempo o imóvel estava desocupado, suas condições físicas, se havia ou não móveis no local e de que a partir daquele momento o proprietário estava tendo de volta o direito de utilizar seu imóvel e alugar se quiser.
Essas são algumas sugestões para auxiliar quando o imóvel foi abandonado ou o inquilino não devolveu as chaves.
Espero ter contribuído!
Até o nosso próximo encontro.
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