Olá, sejam bem-vindos ao bate papo semanal na nossa coluna Jurídica e o assunto da semana é sobre contrato de locação.
Ao alugar um imóvel, o inquilino deve estar ciente de que haverá reajustes e revisões do aluguel com previsão contratual.
O reajuste do aluguel é um direito do proprietário e garantido pela Lei do Inquilinato e é realizado de acordo com os índices estabelecidos no mercado imobiliário, mas e a revisão, é legal?
O que é a revisão do contrato de locação?
A revisão do contrato de locação é uma forma de adequar o preço mensal do imóvel ao seu valor de mercado, é o realinhamento do aluguel para o patamar de mercado e pode ocorrer ainda que tenha havido o Reajuste.
Tem previsão no artigo 19 da Lei do Inquilinato, vejamos:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Essa revisão pode ocorrer de forma extrajudicial ou por meio de ação revisional quando há discrepância entre o valor de mercado e o valor pago pelo Inquilino.
O pedido de revisão judicial pode ser realizado por qualquer uma das partes a cada três anos e a prova de que o aluguel está cima ou abaixo do valor de mercado é realizado por meio de perícia.
Após revisar o valor pago é necessário fazer um novo contrato?
Ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato, é recomendado fazer o aditivo contratual para constar o novo valor com as respectivas assinaturas dos locatários e fiador, constando a data que o novo valor será cobrado.
Cuidado, a revisão do contrato é permitido dentro dos limites previstos em lei.
E o reajuste, como é feito?
No contrato de locação é estabelecido um índice para reajuste do aluguel, normalmente o IGP-M (índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação. Outro índice utilizado é o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
O índice que estabelecido no contrato de locação, será utilizado para o reajuste do aluguel, seja qual for o escolhido, deve ter previsão contratual e incidir somente uma vez ao ano, na data de aniversário de contrato, sobre o valor em reais. No mês de aniversário do seu contrato, a imobiliária verifica o índice definido e multiplica pelo valor do seu aluguel, sem contar condomínio e outros encargos, e utiliza a porcentagem do mês anterior ao aniversário para calcular o novo valor.
O que a Lei proíbe é o reajuste de periodicidade inferior a um ano.
Espero ter contribuído para esclarecer as dúvidas, vou ficando por aqui e até o nosso próximo encontro.
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Kátia Cristina Rodrigues Fonseca – OAB/SP: 403737
