Olá, sejam bem-vindos ao bate papo semanal na nossa coluna Jurídica e o assunto da semana é sobre direito imobiliário.
A locação de imóveis é um negócio que beneficia duas partes: o locador que recebe um retorno financeiro pelo empréstimo do imóvel e o locatário que pode alugar um espaço para residir ou exercer sua atividade profissional.
Essa relação de troca exige uma formalização por meio do contrato de locação, seja residencial ou comercial.
Afinal, o que é um contrato de locação de imóvel? È um compromisso formal constituído de direitos e deveres que devem ser observados durante sua vigência e que normalmente envolve proprietários, inquilinos e imobiliárias.
Se o contrato está sendo proveitoso e os direitos e deveres constituídos no presente documento estão sendo observados, provavelmente a locação irá perdurar por anos. Mas, há situações em que ensejam a rescisão contratual.
O que é a rescisão do contrato de locação?
A rescisão é a finalização do contrato de locação antes do tempo estipulado e pressupõe duas situações: a necessidade do proprietário em reaver o imóvel ou irregularidade no cumprimento do contrato pelo inquilino.
Importante destacar que o inquilino pode solicitar o encerramento do contrato a qualquer momento e independente de justificativas, desde que se comprometa a enfrentar as penalidades previstas no contrato de locação.
Em regra, os contratos de locação estipulam multas pela “quebra” do contrato, só não haverá aplicação de multas nos casos previstos em lei.
Rescisão do contrato pelo locador
Existem hipóteses em que o locador pode rescindir o contrato de locação antes do prazo: uma delas é para que o locador venha a residir no imóvel, ou seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente.
Nesta hipótese o locador deve comprovar que ele ou essas pessoas não possuem outro imóvel onde possam residir.
Outras hipóteses previstas na Lei 8.245/91, também conhecida por “denúncias cheias”:
- mútuo acordo;
- ocorrência de infrações legais ou contratuais;
- reformas sem consentimento;
- não pagamento do aluguel e encargos da locação;
- condições de conservação ou depredação do local; e
- determinação de obras ou reparos urgentes pelo Poder Público.
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos.
Nestes casos, pode o locador pedir a finalização do contrato de locação.
Rescisão do contrato pelo locatário
Como já mencionado o locatário pode solicitar a finalização do contrato a qualquer tempo, desde que cumpra com as penalidades previstas em contrato.
Para que não haja aplicação das penalidades (multas), o imóvel deve apresentar riscos ou problemas de manutenção desde o fechamento do contrato.
Outra hipótese é, caso o inquilino seja transferido de localidade pelo seu empregador, entretanto essa mudança deve ser comprovada mediante documento e com aviso prévio de 30 dias ao locador ou imobiliária.
Rescisão por falta de pagamento
Ocorre quando o inquilino não consegue pagar o aluguel e as obrigações acessórias ao contrato de locação. Neste caso, pode o locador pedir o despejo já a partir do primeiro mês de inadimplência, gerando a rescisão contratual.
Rescisão por descumprimento de cláusulas contratuais e ou legais
A rescisão do contrato de locação poderá ocorrer pelo descumprimento de cláusulas contratuais e ou legais (artigo 23 da Lei 8.245/91):
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
- 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
- a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
- e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
- f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
- h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
- i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
- 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
- 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Como é feito o cálculo da multa de rescisão do contrato de locação
Imagine o seguinte cenário:
Contrato de locação por 30 meses, com pagamento mensal de R$ 2.000,00, sendo a multa rescisória o valor de 3 (três) aluguéis. Passado 15 meses de contrato, o inquilino opta pela rescisão antecipada do contrato.
Neste caso, a multa será calculada com base nos meses restantes para o término do contrato, dividindo inicialmente o valor da multa pelos meses do contrato.
R$ 6.000,00/30 meses = R$ 200,00
Em seguida, multiplica o resultado pela quantidade de meses restantes para o fim do contrato:
R$ 200,00 x 15 meses = R$ 3.000,00
Nesse caso hipotético, a multa será de R$ 3.000,00.
Espero ter contribuído para esclarecer as dúvidas.
Até o nosso próximo encontro.
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