Prédio com Risco Estrutural: De Quem é a Responsabilidade e Quais os Direitos dos Moradores?         

Olá! Sejam bem-vindos a nossa coluna jurídica semanal.

A interdição de um edifício residencial por riscos estruturais é uma situação que gera grande apreensão e levanta uma série de questionamentos: o que acontece com os moradores?

Quem arca com os prejuízos?

Quais são os direitos de quem perde, ainda que temporariamente, o seu lar?

Para responder a essas perguntas, apresentamos uma análise jurídica sobre o tema, abordando as responsabilidades e os direitos dos moradores em cenários hipotéticos, com base na legislação e na jurisprudência brasileiras.

Quando um Prédio é Considerado Inseguro?

Um imóvel pode ser interditado pela Defesa Civil ou outro órgão competente quando laudos técnicos apontam para um comprometimento de sua segurança e solidez. Entre os sinais mais comuns estão:

• Rachaduras significativas e progressivas;
• Afundamento do solo ou recalque diferencial da fundação;
• Deslocamento ou deformação de pilares e vigas;
• Infiltrações graves que afetam elementos estruturais.

A desocupação, imediata ou programada, tem como objetivo principal a preservação de vidas.

A Quem Cabe a Responsabilidade?

A identificação do responsável pelo problema estrutural é o ponto central da análise jurídica e determinará quem arcará com os custos de reparo e com a indenização aos moradores.

1. Responsabilidade da Construtora ou Incorporadora

Se o vício tem origem na construção, a responsabilidade recai sobre a construtora ou incorporadora. O artigo 618 do Código Civil estabelece um prazo de garantia de cinco anos pela solidez e segurança de edifícios e outras construções consideráveis.

Além disso, por se tratar de uma relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor é aplicável. O artigo 12 deste diploma prevê a responsabilidade objetiva do construtor, o que significa que, para que o dever de indenizar seja configurado, basta a comprovação do dano e do nexo causal com o defeito na construção, independentemente da demonstração de culpa.

A jurisprudência confirma essa responsabilidade, como se vê em julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, que reconheceu a responsabilidade da construtora por vícios que levaram à interdição de um imóvel, afastando a culpa concorrente do condomínio.

2. Responsabilidade do Condomínio

O condomínio pode ser responsabilizado se o problema estrutural for consequência da falta de manutenção preventiva ou corretiva. O síndico tem o dever legal de zelar pela conservação e guarda das partes comuns e pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores, conforme o artigo 1.348, V, do Código Civil.

Decisões judiciais corroboram essa obrigação, como a que responsabilizou um condomínio por danos decorrentes de infiltrações originadas em área comum, destacando o dever de conservação.

Quais são os Direitos dos Moradores?

Uma vez determinada a desocupação do imóvel, os moradores podem buscar na Justiça a garantia de diversos direitos, a depender de quem seja o responsável pelo dano.

1. Danos Materiais

Os danos materiais englobam todos os prejuízos financeiros diretos sofridos pelos moradores, tais como:

• Despesas com aluguel provisório: Em muitos casos, é possível obter uma decisão liminar (tutela de urgência) para que o responsável (construtora ou condomínio) arque com o custo de um imóvel para o morador e sua família.
• Custos de mudança e armazenamento de móveis.
• Desvalorização do imóvel: A perda de valor de mercado do bem em razão do vício estrutural também é um dano indenizável.
• Reparação do imóvel: O direito mais evidente é a obrigação de o responsável custear integralmente as obras necessárias para a recuperação da segurança e habitabilidade do edifício.

2. Danos Morais

A necessidade de desocupar o próprio lar às pressas, o medo, a incerteza e a angústia de viver sob o risco de um desabamento configuram um abalo psicológico que ultrapassa o mero aborrecimento. A jurisprudência majoritária tende a  reconhecer o dano moral em tais situações, como em caso julgado pelo TJ-SP, que considerou os danos morais presumíveis pela simples necessidade de desocupação da residência

O Que Fazer Diante de um Risco Estrutural?

Se você se encontra em uma situação semelhante, é crucial agir rapidamente:

1. Reúna Provas: Documente tudo com fotos, vídeos, laudos técnicos, e-mails e notificações trocadas com a construtora e o condomínio.
2. Notifique Formalmente: Comunique o síndico e a construtora (se aplicável) sobre os problemas de forma escrita.
3. Busque Orientação Jurídica: Um advogado especializado poderá analisar a documentação, identificar os responsáveis e ingressar com as medidas judiciais cabíveis para proteger seus direitos, incluindo pedidos de tutela de urgência para custeio de aluguel e outras despesas emergenciais.

A legislação brasileira oferece amparo aos moradores lesados, assegurando não apenas a reparação dos danos, mas também a proteção do direito fundamental à moradia e à segurança. Em situações como essa, a orientação jurídica especializada é recomendável.

Ficamos por aqui e nos encontramos na próxima semana.

Kátia Cristina Rodrigues Fonseca  

OAB/SP 403737   

Thiago Manzano

OAB/SP 504089