Estou inadimplente e fui proibida de frequentar áreas em comum no condomínio, pode?

Essa é uma dúvida extremamente comum — e, muitas vezes, motivo de constrangimento e conflitos dentro dos condomínios. Em tempos de dificuldades financeiras, a inadimplência pode acontecer, mas até que ponto o condomínio pode restringir direitos do morador?

Vamos esclarecer.

📌 O que são áreas comuns do condomínio?

As áreas comuns são todos os espaços destinados ao uso coletivo dos condôminos, como piscina, academia, salão de festas, playground, churrasqueira, corredores, elevadores e demais dependências compartilhadas.

Essas áreas fazem parte da propriedade comum, ou seja, todos os condôminos são coproprietários, independentemente de estarem adimplentes ou inadimplentes.

⚖️ O que diz a lei sobre a proibição?

O Código Civil impõe ao condômino a obrigação de contribuir com as despesas do condomínio. Caso não o faça, a lei autoriza a aplicação de:

• multa,
• juros,
• correção monetária,
• cobrança judicial da dívida.

👉 O que a lei NÃO autoriza, de forma geral, é a restrição de direitos essenciais ou o constrangimento do morador como forma de punição.

🏛️ Princípios constitucionais envolvidos

A proibição de uso das áreas comuns pode violar princípios constitucionais importantes, como:

• Dignidade da pessoa humana;
• Direito de propriedade;
• Vedação ao exercício arbitrário das próprias razões.

Ou seja, o condomínio não pode “fazer justiça com as próprias mãos” para forçar o pagamento da dívida.

🚫 A proibição é sempre ilegal?

Não necessariamente. A jurisprudência faz uma distinção importante:

🔹 Áreas essenciais (elevadores, corredores, acesso ao imóvel, garagem de uso necessário):

👉 NUNCA podem ser restringidas, mesmo em caso de inadimplência.

🔹 Áreas de lazer (piscina, salão de festas, academia):

👉 A restrição é altamente controversa e, na maioria dos casos, considerada abusiva, especialmente quando:

1. a) gera constrangimento público;
2. b) expõe o inadimplente;
3. c) não está claramente prevista na convenção;
4. d) é aplicada de forma punitiva e não administrativa.

Os tribunais têm entendido que a cobrança deve ser feita pela via judicial, e não por meio de sanções sociais.

❓ O que fazer se você for proibida de usar as áreas comuns?

Se você estiver passando por essa situação, alguns passos são importantes:

1. Solicite por escrito a justificativa da proibição;
2. Verifique a convenção e o regimento interno do condomínio;
3. Guarde provas (comunicados, mensagens, fotos, testemunhas);
4. Evite confrontos diretos;
5. Procure orientação jurídica, pois é possível:
6. pedir a cessação da restrição,
7. pleitear indenização por danos morais, em casos de constrangimento,
8. questionar judicialmente a legalidade do ato.

👤 Qual é o papel do síndico nessa situação?

O síndico tem o dever legal de:

• administrar o condomínio;
• zelar pelo cumprimento da convenção;
• cobrar os inadimplentes pelos meios legais.

⚠️ O síndico não pode:

• criar punições não previstas em lei;
• constranger moradores;
• aplicar sanções desproporcionais ou ilegais.
• Caso ele extrapole suas funções, pode ser responsabilizado civilmente.

🏢 E a administradora do condomínio?

Sim, a administradora também pode ser responsabilizada, especialmente se:

1. a) orientar práticas ilegais;
2. b) executar restrições abusivas;
3. c) participar de atos que gerem constrangimento ao condômino.
4. d) A responsabilidade pode ser solidária, dependendo do caso concreto.

Estar inadimplente não retira a dignidade nem os direitos básicos do morador. O condomínio tem meios legais eficazes para cobrar a dívida, mas a restrição de áreas comuns como forma de punição, em regra, é ilegal e abusiva.

Se você vive ou presenciou essa situação, saiba que a lei está do seu lado.

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Kátia Cristina Rodrigues Fonseca

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