Regularização Fundiária Urbana (REURB) na Região
Seu imóvel tem endereço, conta de água e IPTU. Mas será que ele existe juridicamente?
Olá, sejam todos bem-vindos ao bate-papo semanal da nossa coluna jurídica.
Hoje quero conversar sobre uma situação bastante comum em muitas cidades brasileiras e que também faz parte da realidade da nossa região.
Imagine uma família que mora há vinte ou trinta anos no mesmo imóvel.
A casa foi construída, ampliada, reformada. Tem água, energia elétrica, endereço, número na rua e, muitas vezes, até IPTU sendo pago regularmente.
Os filhos cresceram naquela casa.
Talvez o imóvel tenha sido comprado dos antigos moradores por meio de um contrato particular, um recibo ou aquele conhecido “contrato de gaveta”.
A família acredita que é proprietária.
Até que um dia decide vender o imóvel, fazer um financiamento, realizar um inventário ou simplesmente procurar o Cartório de Registro de Imóveis.
E descobre uma situação inesperada:
aquela propriedade não está regularmente registrada em seu nome.
É justamente aqui que precisamos falar sobre a Regularização Fundiária Urbana, conhecida como REURB.
Afinal, o que é a REURB?
Vamos começar pelo mais simples.
A REURB é um procedimento criado para permitir a regularização de determinados núcleos urbanos informais.
A Lei Federal nº 13.465/2017 define como núcleo urbano informal aquele que pode ser clandestino, irregular ou no qual, por algum motivo, não foi possível realizar adequadamente a titulação de seus ocupantes.
Traduzindo:
estamos falando de situações em que existe um bairro, loteamento ou conjunto de imóveis consolidado na prática, mas existe um problema entre aquilo que encontramos na rua e aquilo que encontramos no Cartório de Registro de Imóveis.
E essa diferença pode acompanhar uma família durante décadas.
“Mas eu pago IPTU. Então o imóvel é meu, certo?”
Não necessariamente.
Esse é um dos equívocos mais comuns.
O pagamento de IPTU, assim como contas de água e energia em nome do morador, pode ser importante para demonstrar uma situação de ocupação.
Mas isso não significa, sozinho, que aquela pessoa tenha a propriedade regularmente registrada em seu nome.
No Brasil, existe uma diferença importante entre ter a posse de um imóvel e ser juridicamente seu proprietário.
É possível morar durante muitos anos em determinada casa, pagar todas as despesas, realizar reformas e ainda assim existir um problema documental envolvendo aquela propriedade.
E muitas pessoas somente descobrem isso quando precisam fazer alguma coisa com o imóvel.
E qual é a vantagem de regularizar?
Imagine duas casas exatamente iguais, na mesma região.
As duas estão construídas.
As duas são habitadas.
Mas uma possui matrícula individualizada e situação registral regular.
A outra possui apenas contratos particulares antigos, recibos e documentos de posse.
Você compraria as duas com a mesma tranquilidade?
Provavelmente não.
É justamente por isso que a regularização fundiária não deve ser vista apenas como burocracia.
Regularizar significa transformar uma situação que já existe na realidade em uma situação juridicamente reconhecida.
Isso traz maior segurança para vender, transmitir o patrimônio aos filhos, realizar inventários e praticar outros negócios envolvendo o imóvel.
E existe ainda um efeito importante para toda a região.
Quando bairros inteiros passam por processos de regularização, existe maior organização jurídica e urbanística daquele território.
Existem diferentes tipos de REURB?
Sim.
A legislação estabelece duas modalidades principais.
A REURB-S é destinada à regularização fundiária de interesse social, envolvendo predominantemente população de baixa renda, conforme declaração do Município.
Já a REURB-E é a regularização de interesse específico, aplicável aos núcleos que não se enquadram na modalidade social.
Essa diferença é importante porque pode alterar responsabilidades, custos e procedimentos.
E aqui temos uma particularidade interessante da nossa cidade.
Segundo publicação oficial da Prefeitura de Indaiatuba de janeiro de 2026, os processos de regularização fundiária aprovados pelo Município são classificados como REURB-E – Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico.
Portanto, antes de simplesmente dizer “quero fazer uma REURB”, é necessário verificar qual é a situação concreta daquele núcleo urbano e como ela se enquadra nas regras municipais.
Isso realmente acontece em Indaiatuba?
Sim.
E não estamos falando apenas de uma possibilidade prevista em uma lei distante da nossa realidade.
Em setembro de 2025, por exemplo, a Prefeitura de Indaiatuba informou a entrega de 47 títulos de regularização pelo REURB-E, envolvendo imóveis do Recanto das Videiras, Vila Sthal e desdobramento Oldair.
Segundo o próprio Município, o procedimento envolve a Secretaria Municipal de Habitação, o Cartório de Registro de Imóveis e outros profissionais e entidades participantes da regularização.
Ou seja:
a regularização fundiária já está produzindo efeitos concretos aqui na nossa cidade.
E talvez existam moradores vivendo há muitos anos em imóveis irregulares sem saber que pode existir um caminho jurídico para solucionar aquela situação.
Então cada morador simplesmente pede sua escritura?
Aqui precisamos tomar cuidado.
A REURB não deve ser confundida com uma simples emissão de escritura individual.
Estamos falando de um procedimento mais amplo.
A própria legislação estabelece diversas etapas: existe o requerimento, o processamento administrativo, a elaboração de projeto de regularização fundiária, a análise pelo Município, a expedição da Certidão de Regularização Fundiária – CRF e, posteriormente, o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Dependendo da situação, podem ser necessários levantamentos técnicos, plantas, memoriais descritivos, identificação das unidades, análise da infraestrutura e até estudos ambientais ou de áreas de risco.
Portanto, não existe uma fórmula única aplicável a qualquer imóvel irregular.
Primeiro precisamos entender por que aquele imóvel é irregular.
Quem pode pedir a REURB?
Esse também é um ponto interessante.
Muitas pessoas imaginam que somente a Prefeitura pode iniciar o procedimento.
Não é assim.
A Lei nº 13.465/2017 permite que a REURB seja requerida, entre outros legitimados, pelos próprios beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por meio de associações de moradores e cooperativas habitacionais.
Também podem requerê-la os proprietários dos imóveis ou terrenos, loteadores, incorporadores, Município, Estado, União, Defensoria Pública e Ministério Público, conforme cada situação.
Isso significa que uma comunidade que enfrenta há anos um problema de regularização pode começar buscando informações sobre a situação jurídica do núcleo onde está localizada.
E no final o morador recebe a matrícula do imóvel?
Esse é justamente um dos grandes objetivos do procedimento.
Depois da aprovação da regularização, o Município expede a chamada Certidão de Regularização Fundiária – CRF.
Esse documento, juntamente com o projeto aprovado, segue para o Cartório de Registro de Imóveis.
Com o registro da CRF, a legislação permite a abertura das matrículas das unidades imobiliárias regularizadas.
Perceba a importância disso.
Antes existia apenas um lote ocupado dentro de uma área maior, eventualmente amparado por contratos particulares e documentos antigos.
Depois da regularização e do registro, pode existir uma unidade imobiliária juridicamente individualizada.
É uma mudança enorme.
E quem comprou apenas com “contrato de gaveta”?
Também merece atenção.
A própria Lei nº 13.465/2017 prevê que, para os atuais ocupantes das unidades submetidas à REURB, compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, quando acompanhados da prova de quitação das obrigações do adquirente, podem servir como título para aquisição da propriedade nas condições previstas pela legislação.
Isso não significa que qualquer contrato antigo automaticamente se transforme em escritura.
Mas demonstra algo importante:
a ausência de escritura atual não significa necessariamente que a situação seja impossível de resolver.
Os documentos precisam ser analisados.
REURB é a mesma coisa que usucapião?
Não.
Embora os dois instrumentos possam, em determinadas situações, conduzir à regularização da propriedade, são caminhos jurídicos diferentes.
A usucapião analisa principalmente a aquisição da propriedade em razão da posse exercida durante determinado período e do preenchimento dos requisitos previstos em lei.
A REURB possui uma dimensão mais ampla.
Ela procura regularizar o núcleo urbano, envolvendo questões registrais, urbanísticas, ambientais e de titulação.
Por isso, quando alguém apresenta um imóvel irregular, a primeira pergunta não deveria ser automaticamente:
“Vamos entrar com usucapião?”
Talvez exista outro caminho mais adequado.
É necessário primeiro entender a origem da irregularidade.
Nem todo imóvel irregular poderá ser regularizado
Esse alerta também precisa ser feito.
REURB não significa simplesmente legalizar qualquer ocupação.
Existem situações envolvendo áreas de risco, áreas ambientalmente protegidas, conflitos de propriedade, limitações urbanísticas e outras circunstâncias que exigem estudos específicos.
Quando o núcleo estiver localizado, por exemplo, em determinadas áreas de preservação permanente, unidades de conservação ou áreas de proteção de mananciais, a própria legislação exige estudos técnicos específicos para avaliar a possibilidade e as condições da regularização.
Por isso, cada caso precisa ser analisado com responsabilidade.
E por onde começar?
Talvez você more em um bairro nessa situação.
Talvez seus pais tenham comprado um terreno há décadas apenas com contrato particular.
Talvez exista uma associação de moradores tentando regularizar o loteamento.
O primeiro passo é levantar os documentos e descobrir qual é exatamente a situação jurídica da área.
Matrícula da área maior, contratos de compra e venda, cessões, recibos, carnês de IPTU, plantas, documentos antigos do loteamento e informações municipais podem ajudar a reconstruir essa história.
Em Indaiatuba, a própria Prefeitura orienta os interessados em verificar a possibilidade de REURB-E a procurar a Secretaria Municipal de Habitação.
A partir daí, será possível compreender se aquele núcleo está sujeito à REURB e quais providências serão necessárias.
Regularizar não é apenas conseguir um papel
Talvez essa seja a principal mensagem desta semana.
Por trás de um imóvel irregular existe, muitas vezes, a história patrimonial de uma família inteira.
É a casa construída aos poucos.
O terreno comprado com economia.
O patrimônio que os pais pretendem deixar aos filhos.
Durante muitos anos, aquele imóvel pode ter existido perfeitamente para a família.
Mas juridicamente a situação pode ser completamente diferente.
A regularização fundiária procura aproximar essas duas realidades.
A realidade de quem ocupa, construiu e vive naquele local.
E a realidade jurídica que aparece nos registros públicos.
Quando isso acontece de maneira correta, não estamos falando apenas de documentos.
Estamos falando de segurança jurídica, patrimônio e valorização de toda uma região.
Por isso, se você mora há anos em um imóvel e ainda diz:
“Tenho contrato, mas escritura mesmo eu não tenho…”
talvez seja hora de descobrir qual é, de fato, a situação jurídica desse patrimônio.
Até a próxima semana!
Em caso de dúvidas ou sugestões de temas, entre em contato pelo e-mail:
Kátia Cristina Rodrigues Fonseca é advogada, sócio do escritório Manzano & Rodrigues, atuante em Direito Imobiliário.
