Olá, sejam bem-vindos ao bate papo semanal na nossa coluna Jurídica e nessa semana vamos abordar um tema de direito imobiliário.
Quando há vícios no imóvel quem deve ser o responsável pelo reparo, o locador ou locatário?
É muito comum e corriqueiro no mercado locatício, o aparecimento de problemas nos imóveis locados.Esses problemas vão desde uma simples lâmpada queimada até infiltrações ou danos estruturais.
Entretanto, uma dúvida surge nesse momento: quem é o responsável pelo conserto, locador ou locatário?
Vamos ver o que a lei diz a respeito:
Artigo 22 da Lei de Locações.
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
Pela literalidade da lei é locador é responsável pela entrega do imóvel que sirva ao uso a que se destina (comercial e ou residencial). Da mesma forma, deve o locador proceder à manutenção destas condições.
Quanto ao aspecto da entrega, pode-se afirmar que é presumível, afinal, não pode o locador disponibilizar um imóvel sem mínimas condições de habitabilidade e da mesma forma, o locatário não concluiria a pretensa locação ao se deparar com um imóvel que não seja possível residir.
Há casos em que mesmo diante de vícios aparentes, o locatário queira firmar a locação, e neste caso, é imprescindível que o locador conste em contrato acompanhado do laudo de vistoria, com a confirmação de que o locatário está ciente da existência do vício.
O maior causador de conflitos e dúvidas reside na obrigação do locador em manter a manutenção do imóvel em condições para uso do locatário.
O locador é obrigado a realizar todos os reparos e manutenções que o imóvel eventualmente necessite.
É claro que as partes podem acordar a maneira que for mais conveniente, sendo inclusive praxe que o locatário realize as manutenções com autorização do locador e tenha os gastos deduzidos do valor do aluguel.
Já, o inciso IV da Lei de Locações aborda a responsabilidade do locador por vícios anteriores à locação, e neste porto é necessária abordagem sob dois aspectos.
Primeiro os vícios ocultos, que são os problemas que já estavam no imóvel, antes do locatário assumir a posse, mas que só puderam ser constatados em momento posterior.
Normalmente, é fácil distinguir vício oculto e defeitos de utilização indevida pelo locatário.
O outro aspecto é a análise do artigo 23, V, da Lei que estabelece “a obrigação do locatário em realizar imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.”
O locador é responsável pelos vícios aparentes e ocultos no imóvel, anterior a locação, sendo sua responsabilidade manter o imóvel em condições para utilização ao fim destinado.
E, por outro lado, é de responsabilidade do locatário o conserto ou reparo de todos os danos por ele mesmo provocado.
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