Airbnb em condomínio residencial: o condomínio pode proibir a locação por curta temporada?
Olá, sejam todos bem-vindos ao bate-papo semanal da nossa coluna jurídica e o nosso bate papo é sobre Airbnb em condomínio, se você é morador, proprietário, síndico ou investidor, esse texto pode contribuir com o seu conhecimento.
Imagine a seguinte situação:
Você compra um apartamento em um condomínio residencial. Conhece seus vizinhos, os funcionários da portaria e está acostumado com a rotina do prédio.
De repente, começa a perceber uma movimentação diferente.
Toda semana — ou até a cada poucos dias — novas pessoas entram no condomínio carregando malas. Utilizam piscina, academia, salão de festas, garagem e outras áreas comuns. Alguns permanecem por um final de semana; outros, apenas dois ou três dias.
Você pergunta quem são os novos moradores e descobre:
Não são moradores. São hóspedes de apartamentos anunciados em plataformas de locação por curta temporada, como Airbnb e similares.
A partir daí surge uma dúvida que tem provocado discussões em condomínios de todo o país:
O proprietário pode utilizar livremente seu apartamento para esse tipo de locação ou o condomínio pode proibir a prática?
A resposta não é tão simples quanto parece.
O apartamento é meu. Posso fazer o que quiser com ele?
Esse costuma ser o primeiro argumento quando o assunto chega às assembleias de condomínio.
E existe uma parcela de razão nessa afirmação.
O direito de propriedade é protegido pela Constituição Federal e pelo Código Civil. Em regra, portanto, o proprietário pode usar, aproveitar e até obter renda com seu imóvel.
Além disso, a Lei do Inquilinato permite a chamada locação para temporada, destinada à residência temporária do locatário por prazo não superior a 90 dias.
O problema começa quando colocamos esse direito individual dentro de um condomínio.
Quem compra um apartamento não adquire apenas uma unidade isolada.
Passa a fazer parte de uma coletividade e, consequentemente, precisa observar a convenção do condomínio, o regimento interno e regras relacionadas à segurança, ao sossego e à utilização das áreas comuns.
É justamente nesse ponto que começa o conflito.
Locação por temporada e hospedagem são a mesma coisa?
Essa distinção é extremamente importante.
Imagine uma família que aluga um apartamento por 60 dias porque está temporariamente trabalhando em outra cidade.
Agora pense em outro apartamento anunciado durante praticamente todo o ano em uma plataforma digital, recebendo diferentes pessoas a cada dois ou três dias.
Embora nas duas situações exista uma ocupação temporária, a dinâmica é completamente diferente.
No segundo exemplo, a alta rotatividade pode fazer com que a utilização do imóvel se aproxime muito mais de uma atividade de hospedagem do que de uma locação residencial tradicional.
E essa diferença chegou ao Superior Tribunal de Justiça.
O que o STJ tem decidido?
O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou diferentes conflitos envolvendo locações de curta duração em condomínios residenciais.
Em precedentes julgados anteriormente, o Tribunal reconheceu a possibilidade de condomínios com destinação exclusivamente residencial estabelecerem restrições à utilização das unidades para hospedagens de alta rotatividade.
A discussão, entretanto, ganhou um novo e importante capítulo em 2026.
Em maio, a Segunda Seção do STJ analisou novamente a matéria e, por maioria apertada, entendeu que a exploração recorrente de imóveis para estadias muito curtas pode ser incompatível com a finalidade estritamente residencial do condomínio, especialmente diante da alta rotatividade de pessoas.
Mas é importante observar: a discussão jurídica ainda não terminou.
E o que está sendo discutido agora?
O STJ afetou a matéria para julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443.
Traduzindo o juridiquês:
O Tribunal pretende estabelecer uma orientação que deverá ser observada pelos demais julgadores em processos semelhantes.
A questão central é extremamente interessante:
Se a convenção diz apenas que o condomínio possui finalidade residencial, isso já é suficiente para impedir locações de curtíssima duração por plataformas digitais?
Ou seria necessário que a convenção dissesse expressamente que esse tipo de utilização é proibido?
Essa diferença parece pequena, mas pode mudar completamente o resultado de uma discussão judicial.
Enquanto o STJ não fixa definitivamente a tese, existe um cenário de cautela jurídica.
Então o condomínio pode simplesmente proibir o Airbnb?
Também não é tão simples.
Não basta o síndico decidir sozinho que, a partir de amanhã, ninguém poderá anunciar apartamentos em plataformas digitais.
Também não é recomendável criar proibições improvisadas sem analisar a convenção e o regimento interno.
O Código Civil estabelece regras específicas para alteração da convenção condominial e exige, como regra, aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
Por isso, o primeiro passo de qualquer condomínio que esteja enfrentando esse problema deve ser verificar exatamente o que consta em sua convenção.
Ela determina que as unidades são exclusivamente residenciais?
Existe alguma regra sobre hospedagem?
Existe previsão sobre locações de curta duração?
Há regras de identificação e acesso de ocupantes?
Somente depois dessa análise será possível definir qual medida é juridicamente adequada.
Segurança também entra nessa discussão
Esse talvez seja um dos aspectos que mais preocupam moradores.
Condomínios residenciais costumam criar sistemas de controle de acesso justamente para saber quem são moradores, visitantes, prestadores de serviços e funcionários.
Quando existe alta rotatividade de ocupantes, essa dinâmica muda.
A cada poucos dias podem existir novas pessoas utilizando elevadores, garagens, piscinas, academias e demais espaços compartilhados.
Isso não significa que toda pessoa que utiliza uma locação de curta temporada represente algum risco.
Evidentemente, não.
O problema jurídico está na necessidade de conciliar o direito do proprietário de explorar economicamente seu imóvel com o direito dos demais moradores à segurança, ao sossego e ao uso adequado das áreas comuns.
Por isso, a discussão não pode ser reduzida simplesmente a:
“O apartamento é meu e faço o que quiser.”
Da mesma maneira, também não pode ser resumida a:
“O condomínio pode proibir tudo.”
Existem direitos dos dois lados.
E quem comprou um apartamento justamente para investir em locação por temporada?
Aqui existe outro ponto importante.
Muitas pessoas compraram imóveis pensando justamente na renda proporcionada pelas plataformas digitais.
Por isso, antes de adquirir um apartamento com essa finalidade, é fundamental analisar a documentação do condomínio.
Não basta verificar localização, valor do imóvel, taxa condominial e expectativa de rentabilidade.
É necessário analisar também a convenção e o regimento interno.
Imagine comprar um imóvel contando com determinada rentabilidade mensal e descobrir, posteriormente, que existem restrições condominiais justamente ao modelo de exploração que motivou o investimento.
Uma análise jurídica antes da compra pode evitar um problema considerável depois.
E o que os condomínios podem fazer enquanto o STJ não encerra essa discussão?
Prevenção é a palavra mais importante.
Condomínios que estejam enfrentando conflitos relacionados à locação de curta temporada precisam evitar decisões tomadas apenas no calor das discussões de assembleia.
É recomendável analisar a convenção existente, verificar sua destinação, avaliar a necessidade de alteração das regras, observar corretamente o quórum exigido pelo Código Civil e estabelecer critérios objetivos para controle de acesso e utilização das áreas comuns.
Caso a intenção da coletividade seja restringir esse tipo de atividade, a redação das normas condominiais precisa ser clara.
Quanto mais genérica a regra, maior a possibilidade de discussão futura.
O assunto ainda não terminou
A expansão das plataformas digitais mudou nossa maneira de viajar, trabalhar e até investir em imóveis.
Naturalmente, o Direito precisou começar a enfrentar conflitos que praticamente não existiam quando muitas convenções de condomínio foram elaboradas.
De um lado está o proprietário que pretende obter renda com seu imóvel.
Do outro, moradores que escolheram viver em um condomínio exclusivamente residencial e desejam preservar determinadas características daquele ambiente.
No meio dessa discussão estão síndicos e administradoras tentando estabelecer regras que sejam juridicamente válidas.
O julgamento definitivo do Tema 1.443 pelo STJ será extremamente importante justamente porque deverá trazer maior segurança jurídica sobre até onde vai o direito do proprietário e em que momento prevalece a destinação residencial estabelecida pela coletividade.
Enquanto isso, uma orientação continua sendo bastante atual:
- Antes de anunciar um imóvel para locações de curtíssima duração — ou antes de um condomínio simplesmente decidir proibi-las — leia a convenção.
Muitas vezes, a resposta para um grande conflito começa em um documento que quase ninguém lembra de consultar.
Até a próxima semana!
Em caso de dúvidas ou sugestões de temas, entre em contato pelo e-mail:
Kátia Cristina Rodrigues Fonseca
Advogada – OAB/SP 403.737
Sócia da Manzano & Rodrigues Sociedade de Advogados
